本报记者 郝亚娟 张荣旺 上海、北京报道
即将进入2025年，这意味着部分存量公积金贷款利率将迎来调整。
这一背景是今年5月，中国人民银行发布通知，将5年以上首套个人住房公积金贷款利率从原本的3.1%下调至2.85%。
《中国经营报》记者注意到，今年以来，商业银行房贷利率下降较快，一度出现公积金贷款利率和商贷利率倒挂的情况。业内人士建议，公积金贷款利率应尽快进行调整，更好地发挥公积金贷款的普惠性。上海金融与发展实验室特聘高级研究员任涛指出，个人住房公积金贷款利率至少还应再下调80BP。
房贷利率与公积金贷款利率利差缩小
今年5月，中国人民银行发布通知，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。根据通知，2024年5月18日前已发放的个人住房公积金贷款，自2025年1月1日起执行新利率。
按照现有的政策，以首套房为例，2024年5月18日前已发放的个人住房公积金贷款，5年以上首套个人住房公积金贷款利率为3.1%，将自2025年1月1日起执行新利率2.85%。
从个人住房商业贷款利率来看，LPR下调叠加银行下调房贷利率加点幅度，商业性个人住房贷款利率下降明显。部分城市出现商业性个人住房贷款利率与公积金贷款利率倒挂的情况。
招联首席研究员董希淼指出，在广州、东莞等城市，部分银行对首套房贷利率定价为同期限LPR减100个基点。但10月21日之后，5年期以上LPR降至3.6%。原来已经签定合同的贷款，银行信守承诺，实际执行利率为2.6%，低于公积金贷款利率。这主要是由于相关部门考虑不周，政策调整用力过猛。过低利率不符合市场规律，也不利于维护正常的金融市场秩序。
董希淼进一步表示，浮动利率的房贷，其利率是在LPR基础上加点而来。对于新增房贷而言，LPR下降不意味着房贷利率同幅度下降，加点部分银行可以适时适度调整。部分地区对于因LPR过快下降而导致的超低房贷利率，进行适度调整，是正常的市场行为，有助于维护房贷市场商业可持续性。调整后的房贷利率，与公积金贷款利率保持适度的利差，也仍然处于历史低位。
“随着市场形势有所好转，商贷利率进一步下调的可能性减小。甚至部分地区已主动将商贷利率适度上调，以缓解商业贷款利率与公积金贷款利率倒挂的问题。总体来看，这种现象较此前已有所缓解。”上海易居房地产研究院副院长严跃进指出。
公积金贷款利率还会下降吗？
在董希淼看来，公积金贷款具有较强的政策性，在商业性个人住房贷款利率大幅度下降的情况下，公积金贷款利率应尽快进行调整，保持与商业性个人住房贷款利率的适当利差，更好地发挥公积金贷款的普惠性。
任涛认为，部分地区选择上调商业性个人住房贷款利率、而非下调住房公积金贷款利率的做法实际上是本末倒置。当利率降至下限附近时，应该选择降低下限，而非保持下限不变。实际上，为降低购房者的成本，且考虑到息差因素，完全可以通过下调住房公积金贷款利率的方式实现，因为这对商业银行来说并无实质性影响。
“相较于5年期LPR的下调，住房公积金贷款利率的下调已经明显偏慢，需要补降。例如，自2019年8月LPR报价机制改革以来，5年期LPR累计下调10次、累计下调幅度达125BP，而5年以上个人住房公积金贷款利率同期仅下调2次、累计下调幅度仅44BP。从这个角度来看，个人住房公积金贷款利率至少还应再下调80BP。”任涛说。
任涛补充道，当前地产金融政策、地产税收政策基本均已出炉，但市场反应并不积极，活跃度虽有提升但持续性仍有待观察，亟须更大力度的政策来挽救困局，在相关政策仍处于酝酿阶段的背景下，通过大幅下调住房公积金贷款能够在一定程度上弥补接下来的政策真空期。
不过，严跃进分析，虽然下调利率有助于普通民众购房，但需要客观看到，目前公积金贷款的额度和使用限制正在放松。然而，在公积金贷款利率方面，目前尚无明显迹象表明会进一步下调。
严跃进认为，个人住房公积金贷款利率进一步下调的可能性不大。以广州为例，其政策更多体现在提高贷款额度上，即借款人可贷的额度在增加。但从未提及利率下调的可能性。因此，提高贷款额度本身可以让更多人享受公积金的优惠利率，但短期内利率进一步下调的可能性不大。目前的银行金融政策整体较为宽松，主要是以现有政策为主进行消化。
（编辑：朱紫云 审核：何莎莎 校对：颜京宁）
